Кейс, за который я взялась по просьбе подруги – риелтора, которой по необоснованным причинам отказали в выплате агентского вознаграждения.

Как всё было ?

Риелтор (Агент) заключила агентский договор с Компанией - Брокером, по которому Риелтор за определенное агентское вознаграждение обязался оказывать услуги по поиску и привлечению покупателей для последующего приобретения ими прав на квартиры, принадлежащие третьей компании – Застройщику. По сути, Брокеру поручалось продавать квартиры Застройщика, который в свою очередь привлекал риелторов для выполнения данной функции, обещая выплату агентского вознаграждения.

Риелтор является третьей фигурой в данной цепочке, но сразу отмечу, что договор между Риелтором и Брокером двусторонний; Застройщик в этом договоре никак не фигурирует, лишь есть отсылка, что собственником продаваемых квартир является Застройщик.

В рамках исполнения договора Риелтором был привлечен Покупатель на приобретение квартиры, который заключил с Застройщиком ДДУ и осуществил оплату покупки квартиры Застройщику в размере около 6.000.000 рублей.

Риелтору за поиск и привлечение Покупателя полагалось 3,6% от стоимости приобретенного объекта. Однако, Брокер выплату агентского вознаграждения не произвел.

 Причина невыплаты агентского вознаграждения?     

Причиной невыплаты явился отказ руководителя одного из отделов Застройщика, со следующей мотивировкой: Цитата: «Прошу приложить сканы переписки до встречи (с покупателем), данный формат работы противоречит вашему регламенту работу с агентом, где встреча должна быть передана за сутки. Не согласовано!».

Возникает закономерный вопрос почему отказ именно от Застройщика?

Потому что, как оказалось, Брокер согласовывает с Застройщиком каждую сделку.

Иными словами, Застройщик (еще раз отмечу, не являясь стороной в договоре и не имеющий никакого отношения к выплате вознаграждения) не признал выполнение обязанностей Риелтора надлежащими в силу того, что Риелтор якобы не вела предварительно работу с Покупателем, а привела его в офис продаж к Брокеру без оповещения Брокера за сутки.»

Первый вопрос, который у меня возник, когда я читала причину отказа, был следующий: «Если по мнению Застройщика, Риелтор нарушил какие-то внутренние регламенты работы, предполагающие необходимость зафиксировать встречу в офисе продаж за сутки и этого сделано не было, на каком тогда основании Брокер/Застройщик заключили договор ДДУ с Покупателем, которого привел Риелтор и получили свои заветные 6 миллионов рублей. Взяли бы тогда сразу и отказали Покупателю в продаже квартиры, если Риелтором нарушен какой-то там регламент работы?»      

Нестыковочки получаются!

Значит, если Застройщик с Брокером получают экономическую выгоду в виде прибыли в 6 млн. рублей – это НЕ нарушение придуманных внутренних регламентов, а если Риелтор не согласовал сделку за сутки – он НАРУШИТЕЛЬ и вознаграждение ему не полагается.

Отмечу, что никакие согласования за сутки агентским договором не установлены.

Между тем, условия агентского договора были изложены так, чтобы у Брокера была возможность отказать Риелтору в выплате вознаграждения.

В договоре было указано, что услуги Риелтора будут считаться оказанными надлежащим образом при выполнении одновременно нескольких условий:

1.      заключения договора ДДУ между Покупателем и Застройщиком;

2.      внесение Покупателем на счет Застройщика суммы оплаты покупки квартиры;

3.      оплата Застройщиком вознаграждения Брокеру;

4.      подписания акта сдачи-приемки услуг.

 Три условия из четырех были выполнены Риелтором (первое, второе и четвертое). А теперь вопрос со звездочкой: как Риелтору выполнить третье условие, если оно от него не зависит?

Очевидно, что третье условие неподвластно Риелтору. Оплата агентского вознаграждения Риелтору была поставлена в зависимость от действий третьего лица (Застройщика), не являющегося участником договора.

Я посчитала данное условие договора недействительным и пошла в суд.

Спойлер: Суд выиграла!

Суд признал условие договора недействительным и взыскал с Брокера агентское вознаграждение.

 В рамках судебного процесса в своей позиции указывала на применение ст. 308 ГК согласно которой «обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)», а также на ст. 401 ГК в соответствии с которой «…лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ожидаю апелляцию. Буду идти до конца.

Дело № А40-143848/25